Loi Monument Historique

PRINCIPE

Grâce à ce dispositif, on peut acquérir un patrimoine immobilier classé (château, hôtel particulier), le faire restaurer puis le louer, et déduire de ses revenus l’intégralité des travaux et des intérêts d’emprunt.

Investisseurs concernés :

contribuables payant plus de 20 000 euros d’impôts par an et voulant se constituer un patrimoine immobilier de très grande qualité. Les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire des monuments historiques bénéficient de régimes spécifiques qui s'avèrent particulièrement intéressants.

En détail

Les propriétaires d’immeubles historiques sont autorisés à déduire de leur revenu global tout ou partie des charges foncières qu’ils supportent, même si l’immeuble est utilisé comme résidence principale.

Logements concernés 

Les immeubles concernés par ce dispositif doivent faire partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique et être ouverts au public.

Ce dispositif est ouvert à l’acquisition par des personnes physiques de parts sociales d’une société constituée à l’initiative de collectivités publiques ayant obtenu un agrément ministériel.

Avantage fiscal

Impôt sur le revenu
Les charges foncières peuvent être admises en déduction soit :
Du revenu foncier procuré par l’immeuble,
Du revenu global du propriétaire quand le bien ne procure aucune recette,
Du revenu foncier et du revenu global quand le bien est en partie occupé par le propriétaire et par ailleurs procure des revenus.

Lorsque l’immeuble est donné intégralement en location, le propriétaire peut déduire dans les conditions de droit commun, la totalité des charges foncières sur le montant des loyers perçus. Le déficit foncier éventuel peut être imputé sur le revenu global sans limite de montant. 

Les charges foncières à imputer sur le revenu global sont les charges se rapportant à la partie de l’immeuble occupé par le propriétaire et qui n’ont pas fait de déduction pour la détermination du revenu net foncier correspondant aux recettes encaissées. 

Sont admis en déduction :
Les travaux de restauration, d’entretien ou de réparation sont admis intégralement en déduction des revenus de l’année de leur paiement, Les participations sous forme de fonds de concours ou le remboursement d’une partie des dépenses dans le cas de travaux exécutés par le service des monuments historiques
Les cotisations annuelles versées à l’administration. 

Les éventuelles subventions sont ajoutées aux recettes de l’année au cours de laquelle elles ont été perçues.

Donation à titre gratuit
Les immeubles classés ou inscrits à l’inventaire des monuments historiques ainsi que les meubles qui en constituent le complément sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit sous réserve de la souscription d’une convention à durée indéterminée avec les ministres chargés de la culture et des finances.

Conditions
Pour avoir droit à ce dispositif, le propriétaire doit respecter certaines conditions :
S’engager à conserver l’immeuble pendant une durée de 15 ans à compter de l’acquisition,
Ne pas détenir l’immeuble par l’intermédiaire d’une personne morale,
L’immeuble ne doit pas faire partie d’une copropriété (sauf agrément).

Un propriétaire ne peut pas déduire de son revenu global les charges afférentes à un immeuble classé monument historique dès lors qu’il n’a pas joint à sa déclaration annuelle une attestation de l’administration des affaires culturelles certifiant le caractère de travaux d’entretien et de réparation.

Exceptions à la condition d’absence de détention indirecte
Ce dispositif est compatible avec :
la détention d’immeuble par l’intermédiaire d’une SCI familiale sur plusieurs générations.
Les immeubles acquis par des SCI non familiales et les immeubles mis en copropriété sont exclus du dispositif à compter du 1er janvier 2009 sauf agrément du ministre du budget (justification par l’intérêt patrimonial du monument et l’importance des charges d’entretien).

AVANTAGES

- Sous certaines conditions bénéficier de subventions versées par l'Etat.
- Déduire sans limitation et sans distinction de charges les déficits fonciers
- Constater un déficit foncier reportable sans limitation sur le revenu global lorsque l'immeuble ne dégage pas de recettes
- Jouir de l'immeuble en tant que résidence principale tout en constatant un déficit foncier imputable sans limitation sur le revenu global
- Déduire les charges résultant de l'ouverture au public (entretien des parcs et jardins, frais de publicité et de promotion de l'immeuble)
- Décote pratiquée sur l'évaluation du bien en matière d'ISF en raison de certaines contraintes (ouverture au public, charges d'entretien)
- Exonération des droits de donation et de succession en cas de transmission de l'immeuble et des meubles meublants assujettie à la signature d'une convention.
- Assujettir les loyers à la TVA (lorsque l'immeuble est donné à bail) et bénéficier du remboursement de la TVA ayant grevé les travaux.

INCONVÉNIENTS

- Rentabilité aléatoire compte tenu de l'importance des investissements
- Poids des contraintes administratives (par exemple signature d'une convention pour pouvoir bénéficier de l'exonération de droits de succession) - Ne convient qu'à des investisseurs passionnés qui devront conserver leur investissement quinze ans après leur date d’acquisition.
- La cession de l'immeuble avant 20 ans entraîne le reversement d'une fraction de la TVA initialement déduite (décompte par vingtième)
- Le bien ne peut être démoli, déplacé, transformé, vendu, donné ou légué en tout ou partie sans l'accord préalable du ministère de la Culture.
- Les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation et doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Quels immeubles peuvent faire l'objet d'un investissement en "Monument historiques" ?

• les immeubles classés monuments historiques ou inscrits à l'inventaire supplémentaire
• Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison de leur caractère historique ou artistique particulier et qui ont fait l'objet d'un agrément préalable accordé par le directeur des services fiscaux du département 
• Les immeubles faisant partie du patrimoine national en raison du label délivré par la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine.
  

ATTENTION : ce n'est qu'à partir du moment où le classement ou l'inscription est effectif que le détenteur du bien bénéficie des avantages fiscaux prévus en faveur des monuments historiques.

Quelles sont les obligations des propriétaires ?
A partir du moment où le bien est classé ou inscrit, celui-ci est placé sous l'étroite surveillance du ministère de la Culture.
Il ne peut plus être démoli, déplacé ou transformé, en tout ou en parties sans l'accord préalable de ce ministère. Il en est de même en cas de don, de vente ou de legs. Quant aux possibilités d'expropriation, elles ne peuvent s'effectuer qu'après consultation de ce même ministère.
Mise en œuvre des travaux

Si l'immeuble est classé, les travaux de rénovation ne peuvent débuter qu'après autorisation. De plus, ils doivent se dérouler sous le contrôle de l'Administration. Dans certains cas, ils bénéficieront du contrôle technique du service des Monuments historiques. Le dispositif est un peu moins strict pour les biens inscrits à l'Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques. Avant toute démolition, déplacement, modification ou rénovation, il suffit d'en avertir l'Administration. Dans l'un ou l'autre des cas, le propriétaire est libre de choisir l'architecte et l'entreprise susceptibles de mener à bien l'opération de rénovation. 

Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?
Les règles propres aux revenus fonciers doivent être scrupuleusement respectées sous peine de redressement.
Attention notamment à la remise en cause de l'imputation sur le revenu global du déficit foncier lorsque l'immeuble est donné à bail. L'imputation sur le revenu global d'un déficit foncier est subordonnée au maintien de l'immeuble à la location. En effet, toute imputation implique que l'immeuble soit affecté à la location jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit celle de l'imputation du déficit. La location doit être effective et permanente et en cas de départ du locataire une nouvelle location doit être consentie. 

Comment les charges foncières sont-elles prises en compte lorsque l'immeuble, occupé par son propriétaire, procure des recettes imposables ? 

Charges foncières se rapportant à la partie de l'immeuble occupée par le propriétaire : imputables sans limitation sur le revenu global. Charges foncières se rapportant aux parties ouvertes au public : déductibles des revenus fonciers. En cas de déficit, celui-ci est imputable sans limitation sur le revenu global.
Cet investissement est avant tout un investissement immobilier 

L'avantage fiscal se paye souvent d'un surcoût à l'achat pour l'investisseur. Le conseiller sera attentif aux critères ayant présidé à la sélection du bien (choix de l'immeuble, travaux à effectuer, conditions d'obtention des subventions...) s'il est proposé à l'investisseur de recourir aux services d'une société spécialisée.

Ne pas confondre avantage fiscal et rentabilité

Pour calculer la rentabilité d'un investissement immobilier Monuments Historiques, il convient de tenir compte de plusieurs paramètres : recettes (loyers, subventions, droits d'entrée), charges, économie d'impôts, valorisation du bien. La rentabilité réelle ne s'obtient qu'après revente du bien. 

Le contribuable bénéficie déjà de certains avantages fiscaux.
La loi de finance pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux, communément appelés « niches fiscales », applicables à l’impôt sur le revenu. Le total cumulé de ces avantages (charges du revenu, réductions d’impôt, crédits d’impôt) ne peut excéder le plafond fixé par la loi.
Ainsi à compter de l’imposition des revenus 2010, le plafond global s’exerce dans la double limite suivante :
- un montant forfaitaire de 20 000 € (au lieu de 25 000 € en 2009),
- une fraction de 8 % (au lieu de 10 % pour 2009) du revenu imposable du foyer fiscal, quelle que soit la composition de ce foyer (personne seule, couple marié ou pacsé).
Toutefois, il n’est pas tenu compte de certains avantages comme certains investissements outre-mer.
Ces nouvelles limites s’appliquent à compter de l’imposition des revenus 2010 et ne concerne pas la réduction d’impôt sur le revenu des investissements Scellier pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite avant le 1er Janvier 2010.
Exonération de droits de succession 

L'exonération des droits de succession est possible même si l'héritier n'appartient pas à la famille du détenteur. Toutefois, cette exonération est subordonnée à la souscription par les héritiers, donataires ou légataires d'une convention à durée indéterminée avec les ministères de la Culture et des Finances. Cette convention doit mentionner la désignation du bien ou des parties de biens bénéficiant de la protection des Monuments historiques, elle doit énumérer les biens meubles et immeubles pouvant prétendre au bénéfice de l'exonération et indiquer les différents engagements que les ayants droit doivent respecter, à savoir : maintien sur place des éléments du décor figurant dans la convention, modalités d'entretien du bien, information du public et conditions d'accès des visiteurs (dans ce cas, les lieux doivent être ouverts au public au moins cent jours par an, dont les dimanches et jours fériés, d'avril à octobre inclus, avec quatre-vingt jours au moins durant les mois de juin à septembre).
ATTENTION : Sans ces divers éléments, la convention est caduque et les avantages fiscaux liés aux droits de succession supprimés. 

Monuments historiques et SCI

Absence de détention indirecte, sauf si la société non soumise à l’impôt sur les sociétés obtient un agrément ou s’il s’agit d’une société civile familiale (membre d’une même famille). Cette condition ne s’applique pas aux sociétés ayant acquis un immeuble avant le 1er janvier 2009, même lorsqu’elles auraient acquis un droit démembré.

Quels sont les justificatifs à fournir ? 

Pour bénéficier de ce régime fiscal de faveur, l'investisseur doit joindre à sa déclaration annuelle de revenus le détail des sommes dont la déduction est demandée.
Lorsqu'un immeuble occupé en partie par le propriétaire donne lieu à la perception de recettes, la note jointe à la déclaration doit faire apparaître :

• Le montant de chacune des catégories de dépenses dont la déduction est demandée ;
• La répartition de ces dépenses entre le revenu foncier et le revenu global.
  

Par ailleurs, il est nécessaire de joindre au moins la première fois l'avis de classement ou d'inscription du bien concerné.