Loi SCPI

PRINCIPE

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts pour le public.

L'objectif premier de l'investisseur en parts de ce type de société est d'effectuer un placement proche de celui qu'il ferait dans la « pierre ». Les avantages sont biens connus : l'investissement en parts de SCPI permet à des investisseurs disposants de sommes même modestes (à partir de 7 620 euros) de percevoir des revenus liés à la détention d'un patrimoine immobilier rentable et sûr tout en étant déchargé du souci de sa gestion.

AVANTAGES

- Permet, à partir de sommes modestes, de percevoir des revenus liés à la possession d'un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion.

- Mutualisation du risque grâce à la diversification (géographique, sectoriel, locatif...)

- Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l'acquisition des parts de faibles montants.

- Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation.

- Plus grande facilité de transmission de patrimoine

- Revenus réguliers sous forme de loyers

- Indexation des loyers : revenus croissants

- Rendement brut élevé

- Revalorisation du capital investi (principalement SCPI de valorisation)

- Investir dans l'immobilier, ce qui contribue à la diversification du patrimoine.

- Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : De Robien, Malraux ...

- Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI sont déductibles du revenu foncier.

INCONVÉNIENTS

-Frais de gestion peuvent être élevés.
- Marché cyclique.
- Liquidité des parts, bien qu'améliorée par la mise en place d'un marché organisé (loi du 09/07/2001) reste faible notamment en raison de la nature du placement (le sous-jacent est un immeuble) et des frais de transaction élevés.
- SCPI d'habitation bénéficient d'avantages fiscaux (SCPI de Robien) mais en contrepartie le souscripteur doit prendre l'engagement de conserver la totalité des parts pendant 9 ans.
 - L'investissement en parts de SCPI est un investissement sur le long terme.
 - Fiscalité des revenus pouvant être défavorable peu favorable : revenus soumis à l'impôt sur le revenu au taux marginal d'imposition.
- Baisse du rendement réel si l'inflation est importante.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Les contribuables intéressés

• Les contribuables faiblement imposés La SCPI permet d'investir à partir d'un faible montant. Cela permet d'accéder aux rendements immobiliers et aux bienfaits de la fiscalité immobilière (intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition des parts déductible des revenus fonciers) 
• Les contribuables fortement imposés
  - Les parts de SCPI Scellier, permettent au souscripteur d’obtenir une réduction d’impôt au prorata du nombre de parts.
  - Les SCPI de capitalisation qui génèrent peu de loyers, mais qui ont une forte perspective de plus value (SCPI d'immeubles loués sous la loi du 1er Septembre 1948). - Acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI démembrés.

Les SCPI sélectionnées pour l'investissement pourront-elles satisfaire à l'objectif de revenus complémentaires ? Le montant du revenu auquel pourra prétendre l'investisseur dépend de plusieurs facteurs :

• L'importance, la qualité et la répartition du patrimoine (situation des immeuble, entretien, taux d'occupation...)
• la santé financière de la SCPI ; montant des revenus distribués. Il faut vérifier aussi si la société pratique des provisions pour travaux afin d'anticiper de futurs travaux sur l'immeuble
  

Attention à l'écart qui peut exister entre rendement brut et rendement net !
Le rendement net des parts de SCPI dépend :

• des frais de gestion assez élevés
  
• de la nature des investissements de la société
  
•  du profil de l'investisseur : charges d'exploitation et taux marginal d'imposition de l'investisseur

Ne pas confondre rendement et rentabilité globale de l'investissement. Pour évaluer la rentabilité de parts de SCPI, il faut à la fois tenir compte des revenus et de la valorisation des parts. Le rendement réel ne s'obtient qu'après la revente des parts.

Régime fiscal

C'est la fiscalité de tout détenteur en direct d'un immeuble locatif qui va s'appliquer ; Loyers : fiscalité des revenus fonciers Plus values de cession : fiscalité des plus values immobilières Les détenteurs de parts sont soumis à l'IR selon les règles des revenus fonciers, pour les loyers, et, le cas échéant, les revenus de capitaux mobiliers lorsque la SCPI perçoit des revenus au titre de placement de ses disponibilités. Ils peuvent déduire du revenu brut foncier les différentes charges admises, de même que les intérêts d'emprunt contracté pour l'acquisition des parts de la SCPI.

Intérêts d'emprunts contractés par le nu-propriétaire des parts Les intérêts des emprunts contractés personnellement par le nu-propriétaire de parts d'une société détenant un immeuble loué, pour financer l'acquisition de la nue-propriété de ces parts, ne sont pas déductibles, dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un revenu ou de la propriété de l'immeuble donné en location. (instruction du 23 mars 2007 page 94)

Attention : Exonérations pour seuil de cession annuel ou montant de cession non applicables aux cessions de parts de SCPI Les cessions de parts de SCPI relèvent des plus-values immobilières des particuliers, elles ne bénéficient donc pas de l'exonération pour cessions annuelles inférieures à 25.830 euros pour l'année 2010 en matière de plus-values mobilières. Les cessions de parts de SCPI ne bénéficient pas non plus de l'exonération pour cession inférieure à 15.000 euros (seuil relatif aux plus values immobilières). * ISF : pour les SCPI, c'est la valeur vénale des parts sur le marché qui rentre dans l'assiette de l'ISF.