Loi SCELLIER

PRINCIPE : 

En investissant dans un bien immobilier neuf pour le louer pendant neuf ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du bien en 2009 et en 2010 puis plafonné à 20% à partir de 2011. L’économie d’impôt peut atteindre 75000 euros sur 9 ans pour un bien à 300 000€. Investisseurs concernés : contribuables payant plus de 3000 euros d’impôts par an et voulant se constituer un patrimoine immobilier en France métropolitaine.

En détail

L'avantage fiscal lié à l’amendement Scellier, est réservé aux investisseurs imposés à hauteur de 3000€/an. Sont exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés, exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

Logements concernés

Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d’Outre-mer, zones A et B uniquement. De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation. Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir à l'avantage fiscal à condition que les trois quarts au moins de leur superficie soient affectés à l'habitation. Dans ce cas, le bénéfice de la mesure ne concerne que la partie affectée à l'usage d'habitation.

Les investissements concernés

Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement Les locaux, affectés à un usage autre que l'habitation, transformés en logements.

Avantage fiscal

La réduction au titre de l’investissement tout frais compris est de 25% du montant total, plafonné à 300 000€, répartit équitablement sur neuf ans. Economie d’impôt maximum : 75000€soit 1/9è de cette réduction annuelle soit au maximum 75 000€ sur 9 ans (8333€/an pendant 9 ans).

Base de calcul

La base servant au calcul de la réduction d’impôt est constituée du prix d'acquisition du logement, augmenté des honoraires du notaire, droits de mutation, TVA, commissions des intermédiaires et autres frais accessoires.
En cas de construction, ou de modification, on additionne le prix et les frais d'acquisition du terrain, de l'immeuble, et le montant des travaux de construction ou de modification, ainsi que les frais afférents.En cas de construction sur un terrain acquis à titre gratuit, on prendra la valeur inscrite dans l'acte de donation ou de succession.

Conditions

Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.

La location doit être :

destinée à l'usage d'habitation principale du locataire, effective et continue. Cela exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent : la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf.
La date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement.
La date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement.
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur.
En cas de congés du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remise en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder douze mois.

Location déléguée

L'organisme locataire doit être une personne morale. Il peut s'agir de l'Etat ou de ses organismes, des collectivités territoriales, de personnes de droit privé dotées d'une personnalité morale.
Échappent à ce champ d'application les sociétés de fait, les sociétés en participation, les groupements dépourvus de la personne morale, les entreprises individuelles.
La sous-location doit être nue. La société intermédiaire ne peut fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée. En outre, le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.Dans le cadre de la location déléguée l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière. (Sur ce point il est nécessaire de reprendre les dispositions données par l'administration fiscale dans son instruction du 30 avril 2003 concernant les résidences avec services et le remboursement de TVA).
La loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences, notamment dans les résidences pour étudiants et personnes âgées, le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières. Ces dernières ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire, mais il peut s'agir d'une de ses filiales.

Obligations à respecter

L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer.
Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, agglomération genevoise.
La zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les villes d'Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outremer et la Corse.
La zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Ile-de-France.
Zone C : reste du territoire, zone non éligible à la loi Scellier.La méthode de mesure de la surface à prendre en compte est identique à celle retenue dans le cadre de l'ancienne loi Besson. Elle s'entend de la surface habitable définie à l'article R.111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement de la surface des annexes.

AVANTAGES

Défiscalisation liée au montant de l'investissement plafonné à 300 000€, venant directement en réduction d’impôt sur la base maximum de 25% du plafond d’investissement soit 75 000€ de réduction possible sur neuf ans. Réduction répartie sur neuf années pleines soit 1/9 de 75000€ (8333€/an). Pas de conditions de ressources du locataire. Possibilité de réaliser l'investissement au travers d'une SCI soumise à l’IR. Possibilité de réaliser l'investissement en indivision. Possibilité de réaliser l'investissement avec des parts de SCPI. Location déléguée possible sous conditions.

INCONVÉNIENTS

Engagement de location à usage de résidence principale. Engagement de location nue, et soumission à l'Impôt sur les revenus dans le cas de revenus fonciers. Engagement de location, ou de conservation pendant neuf ans. Plafonnement des loyers selon le zonage.Les titulaires de droits démembrés ne peuvent pas prétendre au dispositif, sauf en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Avez-vous un réel besoin de défiscalisation ?
Le dispositif Scellier est un dispositif fiscal qui permet de réduire son impôt et de défiscaliser les revenus de l'immeuble, des revenus fonciers existants. Si vous êtes faiblement fiscalisé, il n'y a que peu d'intérêt, et il convient de bien mesurer le montant d’investissement « idéal ».L'actif immobilier est-il de qualité ?
Bien que l'attrait soit la défiscalisation, les règles à suivre en matière d'investissement restent de mise.
On devra veiller tout d'abord à acquérir un bien répondant à la demande actuelle et future du marché, afin de pouvoir le louer et respecter ainsi la condition de location nécessaire au dispositif. Il faut également envisager la revente et la plus value potentielle.
L'actif immobilier est-il au « bon prix » ?
L'actif devra donc être de qualité, mais il devra être acquis à un juste prix. Si on achète un actif sur valorisé, on ne bénéficiera que d'une rentabilité limitée assurée seulement par l'effet défiscalisant, dont le nouvel acquéreur ne profitera pas. A terme on subira une moins-value.Les hypothèses de la simulation sont-elles réalistes.
Le loyer est-il réaliste ? On pourra l'évaluer en se renseignant auprès des professionnels de l'immobilier, ou en passant une petite annonce fictive.
Les loyers perçus ne seront pas égaux au loyer mensuel multiplié par le nombre de mois d'activité, il faut intégrer un coefficient de vacance variant selon le type de bien et son lieu.Intègre-t-on le risque d'impayés ?
Est-il couvert par une assurance loyers impayés, et celle-ci est-elle comptabilisée dans les charges ? Les charges ont-elles été sous-évaluées ? Le prix à la revente intègre-t-il le fait que l'on revendra un bien ancien, avec une décote par rapport au prix neuf à la clé ?
Obligation de respecter certaines conditions fiscales.Le bénéfice de la réduction est subordonné à une option fiscale qui doit être exercée par l'investisseur lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal.
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder le plafond déterminé en fonction de la zone géographique de situation du bien loué.L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application du régime : année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition du logement.
Que se passe-t-il en présence d'une acquisition en indivision ? Chaque indivisaire peut obtenir une réduction d’impôt correspondant à sa quote part indivise.
Le contribuable a t-il déjà des revenus fonciers ? Le dispositif Scellier est optimisé lorsque le contribuable a déjà des revenus fonciers. Dans ce cas la défiscalisation est optimisée. On peut en effet imputer le déficit crée par le dispositif sur les revenus fonciers déjà existant.

JUSTIFICATIFS A FOURNIR

Une note annexée indiquant l'adresse du logement, sa date d'acquisition, le montant du loyer mensuel charges non comprises, l'engagement de louer le logement 9 ans, une copie du bail et une attestation de conformité du logement aux normes minimales.les modalités de décompte de la réduction d’impôt pour la première année ainsi qu'un état conforme au modèle administratif faisant apparaître le détail du calcul pour les années suivantes.

RECAPITULATIF DE LA LOI SCELLIER

• La durée de réduction est limitée à 9 ans.
• La réduction sur 2009 et 2010 est de 25% du plafond d’investissement fixé à 300 000€ puis passera à 20% en 2011 soit 75 000€ de réduction maximum pour des investissements réalisés en 2009 et 2010 et 60 000€ à partir de 2011. Réduction répartit à hauteur d’1/9è par année soit 8333€/an ou 6667€/an pour des acquisitions en 2011. 
• Engagement de location sur 9 ans sinon risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
• Zonage : Le territoire est divisé en 3 zones A, B1, B2, la zone C étant exclue du dispositif.Plafonds de loyers : Les loyers sont fixés à 90 % du loyer pratiqué sur le marché.
  Zone A : 21.02€/m2,
  zone B1 : 14.06€/m2,
  zone B2 : 11.95€/m2.
• Absence de plafonds de ressources des locataires.