Loi Scellier intermédiaire
PRINCIPE
En investissant dans un bien immobilier neuf pour le louer pendant une période initiale de neuf ans, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25% du prix du bien en 2010 et en 2011 puis plafonné à 20% à partir de 2012. Cette période pourra être prorogée au maximum pendant six ans, apportant ainsi une réduction d’impôt supplémentaire de 2% du prix du bien par an. Le taux de la réduction d’impôt passant ainsi de 25 % à 37 % maximum sur quinze ans.
L’économie d’impôt peut atteindre 111000 euros sur quinze ans pour un bien à 300 000€.
Investisseurs concernés : contribuables payant plus de 3000 euros d’impôts par an et voulant se constituer un patrimoine immobilier en France métropolitaine.
En détail :
En détail :
L'avantage fiscal lié à l’amendement Scellier Social, est réservé aux investisseurs imposés à hauteur de 3000€/an.
Sont exclus de ce nouveau dispositif les titulaires de droits démembrés, exception faite si ce démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Logements concernés
Les logements doivent être situés en France métropolitaine ou dans les quatre départements d’Outre-mer, zones A et B uniquement. De plus, ce dispositif ne s'applique qu'aux locaux à usage d'habitation.
Les locaux à usage mixte peuvent ouvrir à l'avantage fiscal à condition que les trois quarts au moins de leur superficie soient affectés à l'habitation. Dans ce cas, le bénéfice de la mesure ne concerne que la partie affectée à l'usage d'habitation.
Les investissements concernés sont :
- Les logements neufs ou en l'état futur d'achèvement
- Les locaux, affectés à un usage autre que l'habitation, transformés en logements.
- 15 % pour les logements acquis ou construits en 2011,
- 10 % pour les logements acquis ou construits en 2012.
- maintenu à 25 % pour les logements acquis ou construits en 2011 (au lieu de 20 %),
- ramené à 20 % pour les logements acquis ou construits en 2012.
Avantage fiscal
La réduction au titre de l’investissement tout frais compris est de 25% du montant total, plafonné à 300 000€, réparti équitablement sur neuf ans, puis reportable sur deux périodes de trois ans, avec une réduction d’impôt égale à 2%/an du prix du bien.Economie d’impôt maximum : 111000 € sur quinze ans
Durant la période d’engagement de location, le bailleur peut appliquer une déduction spécifique de 30 % au montant brut des revenus fonciers. Cette déduction n’est applicable que lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles du régime réel d’imposition. Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû, le solde peut être reporté et imputé sur le montant des impôts sur le revenu des années suivantes jusqu’à la sixième année. Ce report ne peut être imputé qu’à la condition que l’immeuble soit maintenu à la location pendant ces mêmes années.
Cet avantage est réservé :
aux logements acquis neufs ou en l’état futur d’achèvement entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 aux logements situés dans les départements d’outre-mer, à Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint Martin, Saint-pierre-et-Miquelon, en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie-Française et dans les îles Wallis et Futuna ou à des souscriptions employées pour le financement de tels logements. Le dispositif Scellier pourra s’appliquer postérieurement à 2012, jusqu’en 2014 et jusqu’en 2017 sous condition. aux logements que le contribuable fait construire et qui ont fait l’objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre, d’une demande de permis de construire, sous réserve que la construction soit achevée au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de cette demande aux souscriptions de parts de SCPI réalisées aux mêmes dates.Toutefois, la réduction d’impôt n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements réalisée après le 1er janvier 2009 pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009.
Un contrat de réservation signé avant le 1er janvier 2009 est en revanche sans incidence sur l’obtention de la réduction qui reste alors possible.
Base de calcul
La base servant au calcul de la réduction d’impôt est constituée du prix d'acquisition du logement, augmenté des honoraires du notaire, droits de mutation, TVA, commissions des intermédiaires et autres frais accessoires.
En cas de construction, ou de modification, on additionne le prix et les frais d'acquisition du terrain, de l'immeuble, et le montant des travaux de construction ou de modification, ainsi que les frais afférents.
En cas de construction sur un terrain acquis à titre gratuit, on prendra la valeur inscrite dans l'acte de donation ou de succession.
Conditions
Le preneur doit satisfaire des conditions de ressources variables en fonction de l'emplacement du bien et de la situation familiale du preneur.
Pour bénéficier de l'avantage fiscal, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.
La location doit être :
- destinée à l'usage d'habitation principale du locataire,
- effective
- et continue.
Cela exclut les logements dont le propriétaire se réserve occasionnellement la jouissance ainsi que les locations meublées.
La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent :
- la date de l'acquisition, en cas d'acquisition d'un logement neuf ;
- la date de l'achèvement, en cas d'acquisition en état futur d'achèvement ou inachevé ou en cas de construction d'un logement ;
- la date de l'achèvement des travaux de transformation, en cas d'acquisition d'un local suivie de sa transformation en logement ;
Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur
Le locataire doit être une personne autre qu’un ascendant ou descendant du bailleur.
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par la location, le logement doit aussitôt être remis en location. Il pourrait toutefois être admis une certaine période de vacance mais celle-ci ne devrait pas excéder douze mois.
La réduction d’impôt cesse de s’appliquer aux logements financés au moyen d’un prêt locatif social. Cette mesure s’applique aux logements ayant fait l’objet d’un permis de construire à compter du 1er Janvier 2010.
Location déléguée
L'organisme locataire doit être une personne morale. Il peut s'agir de l'Etat ou de ses organismes, des collectivités territoriales, de personnes de droit privé dotées d'une personnalité morale.Échappent à ce champ d'application les sociétés de fait, les sociétés en participation, les groupements dépourvus de la personne morale, les entreprises individuelles.
La sous-location doit être nue. La société intermédiaire ne peut fournir des meublés à l'occupant même par une location séparée. En outre, le sous-locataire doit être titulaire d'un bail.
Dans le cadre de la location déléguée l'organisme intermédiaire ne peut fournir aucune prestation hôtelière. (Sur ce point il est nécessaire de reprendre les dispositions données par l'administration fiscale dans son instruction du 30 avril 2003 concernant les résidences avec services et le remboursement de TVA)
La loi n'interdit pas le fait que dans certaines résidences, notamment dans les résidences pour étudiants et personnes âgées, le sous-locataire puisse bénéficier de prestations hôtelières. Ces dernières ne doivent toutefois pas être fournies par l'organisme intermédiaire, mais il peut s'agir d'une de ses filiales.
Obligations à respecter
L'investisseur doit s'engager à ce que le loyer au m² mensuel n'excède pas, durant toute la durée de l'engagement de location, un plafond de loyer.
- Zone A : agglomération parisienne, Côte d'Azur, agglomération genevoise
- La zone B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants, la grande couronne autour de Paris, les villes d'Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle et Saint Malo, le pourtour de la Côte d'Azur, les départements d'outremer et la Corse.
- La zone B2 : les autres agglomérations de plus de 50 000 habitants, les autres zones frontalières ou littorales chères ou à la limite de l'Ile-de-France • Zone C : reste du territoire, zone non éligible à la loi Scellier
Les logements doivent respecter des caractéristiques thermiques et de performance énergétique exigées par la législation en vigueur (article L.11-9 du Code de la construction et de l’habitation).
AVANTAGES
Défiscalisation liée au montant de l'investissement plafonné à 300 000€, venant directement en réduction d’impôt sur la base maximum de 25% du plafond d’investissement soit 75 000€ de réduction possible sur neuf ans
Possibilité de reconduire ce dispositif sur six ans supplémentaires à raison de 2% de réduction d’impôt par an pour une réduction d’impôt totale de 111000€ sur quinze ans Déduction forfaitaire de 30% du montant brut des loyers
Possibilité de réaliser l'investissement au travers d'une SCI soumise à l’IR
Possibilité de réaliser l'investissement en indivision.
Possibilité de réaliser l'investissement avec des parts de SCPI.
Location déléguée possible sous conditions.
INCONVÉNIENTS
Engagement de location à usage de résidence principale
Engagement de location nue, et soumission à l'Impôt sur les revenus dans le cas de revenus fonciers.
Engagement de location, ou de conservation pendant neuf ans
Le preneur doit satisfaire des conditions de ressources variables en fonction de l'emplacement du bien et de la situation familiale du preneur.
Les titulaires de droits démembrés ne peuvent pas prétendre au dispositif, sauf en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
Pas de possibilité de louer à un ascendant ou à un descendant (report de location possible après trois ans de respect du dispositif)
Plafonnement des loyers selon le zonage, soit environ 70% du prix du marché.
POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER
Pour 2010, êtes-vous bénéficiaire du bouclier fiscal ? Quel est le montant de votre imposition sur le revenu ? Avez vous déjà des revenus fonciers préexistants ?
Le dispositif Scellier social permet une déduction spécifique de 30% des revenus bruts de la location pendant la période d'engagement, s'ajoutant aux autres charges de droit commun, dont l'avantage fiscal sera proportionnel au taux marginal d'imposition du client. L'option au Scellier social permet également de bénéficier d'une réduction supplémentaire de 2%/an (après l'engagement des neuf ans) par période de trois ans reconductible une fois, lorsque le logement est donné en location dans le secteur intermédiaire. Il faudra bien sûr analyser et comparez les différents dispositifs avant de choisir la meilleure stratégie patrimoniale.
Quelles sont les conditions supplémentaires à respecter ?
Ces conditions sont :
Le locataire doit être une personne autre qu'un ascendant ou un descendant du bailleur et les loyers et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.
Le locataire devra disposer, à la conclusion du bail, de ressources inférieures à certains plafonds.
Concernant les plafonds relatifs aux loyers, ceux-ci sont fixés à 80% des plafonds prévus dans le cadre du « Robien Scellier ».
On notera que ces plafonds devront faire l'objet d'un strict respect durant l'intégralité de la période couverte par l'engagement de location.
L'actif immobilier est-il de qualité ?
Bien que l'attrait soit la défiscalisation, les règles à suivre en matière d'investissement restent de mise.
On devra veiller tout d'abord à acquérir un bien répondant à la demande actuelle et future du marché, afin de pouvoir le louer et respecter ainsi la condition de location nécessaire au dispositif. Il faut également envisager la revente et la plus value potentielle.
L'actif immobilier est-il au « bon prix » ?
L'actif devra donc être de qualité, mais il devra être acquis à un juste prix. Si on achète un actif sur valorisé, on ne bénéficiera que d'une rentabilité limitée assurée seulement par l'effet défiscalisant, dont le nouvel acquéreur ne profitera pas. A terme on subira une moins-value.
Les hypothèses de la simulation sont-elles réalistes ?
Le loyer est-il réaliste ? on pourra l'évaluer en se renseignant auprès des professionnels de l'immobilier, ou en passant une petite annonce fictive. Les loyers perçus ne seront pas égaux au loyer mensuel multiplié par le nombre de mois d'activité, il faut intégrer un coefficient de vacance variant selon le type de bien et son lieu.
Intègre-t-on le risque d'impayés ? Est-il couvert par une assurance loyers impayés, et celle-ci est-elle comptabilisée dans les charges ?
Les charges ont-elles été sous-évaluées ?
Le prix à la revente intègre-t-il le fait que l'on revendra un bien ancien, avec une décote par rapport au prix neuf à la clé ?
Le prix de revente est-il basé sur l'investissement, frais d'acquisition et TVA compris, alors qu'ils n'ont pas de valeur économique ?
Obligation de respecter certaines conditions fiscales.
Le bénéfice de la déduction est subordonné à une option fiscale qui doit être exercée par l'investisseur lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement nu pendant au moins neuf ans à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un membre de son foyer fiscal. En outre le bailleur devra fournir une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l'année N-2, N étant celle de la signature du bail.
Cette location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cet engagement prévoit, en outre, que le loyer ne doit pas excéder le plafond déterminé en fonction de la zone géographique de situation du bien loué. En outre les ressources du preneur ne doivent pas excéder des plafonds établis en fonction de la zone géographique du bien et de sa situation familiale. L'engagement de location doit être joint à la déclaration de revenus de la première année d'application du régime : année d'achèvement ou, si elle est postérieure, année d'acquisition du logement.
Que se passe-t-il en présence d'un démembrement ou d'une acquisition en indivision ?
Indivision : Chaque indivisaire peut appliquer sa réduction d'impôt en fonction de sa quote-part indivise.
Démembrement : Le démembrement n'est pas compatible avec la réduction d'impôt de ce dispositif.
Cependant, le démembrement ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction s'il résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. En effet, le conjoint survivant titulaire de l'usufruit peut continuer à bénéficier de la réduction pour la période restant à courir à la date du décès.
Que se passe-t-il si les conditions initiales ou les engagements de location ne sont pas respectés ?
Une remise en question de l'avantage fiscal risque d'intervenir.
Le contribuable bénéficie déjà de certains avantages fiscaux.
La loi de finance pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux, communément appelés « niches fiscales », applicables à l’impôt sur le revenu. Le total cumulé de ces avantages (charges du revenu, réductions d’impôt, crédits d’impôt) ne peut excéder le plafond fixé par la loi.
Ainsi à compter de l’imposition des revenus 2010, le plafond global s’exerce dans la double limite suivante :
- un montant forfaitaire de 20 000 € (au lieu de 25 000 € en 2009),
- une fraction de 8 % (au lieu de 10 % pour 2009) du revenu imposable du foyer fiscal, quelle que soit la composition de ce foyer (personne seule, couple marié ou pacsé).
Toutefois, il n’est pas tenu compte de certains avantages comme certains investissements outre-mer.
Ces nouvelles limites s’appliquent à compter de l’imposition des revenus 2010 et ne concerne pas la réduction d’impôt sur le revenu des investissements scellier pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite avant le 1er Janvier 2010.