Loi Malraux

PRINCIPE

La loi Malraux offre la possibilité d’acquérir un patrimoine immobilier de grande qualité dans un secteur protégé (cœur historique de ville), de le restaurer puis de le louer, en obtenant une réduction d’impôt lié au montant des travaux effectués.
Economie d’impôt maximum autorisée : 40 000 € par an pendant la période des travaux.

Investisseurs concernés :

contribuables payant plus de 20 000 euros d’impôts par an et voulant se constituer un patrimoine immobilier de caractère.

Les propriétaires d'immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux, dans la limite de 100 000€ par an, en vue de la restauration complète de ces immeubles, pourront obtenir une réduction d’impôt égale à 30% du montant des travaux en cas d’immeubles situés en zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager et à 40% pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé.

En détail

Les propriétaires d’immeubles bâtis situés dans certaines zones protégées, qui effectuent des travaux en vue de la restauration complète de ces immeubles, bénéficient d’une réduction d’impôt si les revenus de la location de l’immeuble proviennent de la catégorie des revenus fonciers. Ce dispositif bénéficie aux personnes physiques qui sont domiciliés fiscalement en France et qui sont imposées dans la catégorie des revenus fonciers pour les revenus provenant de la location d’immeubles.

Immeubles concernés

• Les immeubles affectés à l’habitation
• Les immeubles destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage 
• Les locaux affectés à un usage autre que l’habitation (usage professionnel) à condition que les revenus de la location soit imposés comme revenus fonciers 
• Les parts de SCPI à condition que 65 % au moins de la souscription servent à financer des dépenses y ouvrant droit. Le porteur des parts prend l’engagement de conserver ses titres jusqu’au terme de l’engagement.
  

Avantage fiscal

La réduction d’impôt est de 30 % pour les immeubles en ZPPAUD et de 40 % pour les immeubles situés en secteur sauvegardé ou dans les quartiers anciens dégradés.
La réduction d’impôt maximum est de 40 000 € par an. Le dispositif est cumulable sur 3 ans ce qui peut porter la réduction d’impôt à 120 000 € au total.

Base de calcul

La base de calcul de la réduction d’impôt est composée du montant des dépenses de restauration dans la limite annuel de 100 000 €. Les dépenses prisent en compte sont :
Les charges foncières de droit commun tel que les dépenses de réparation, d’entretien, d’amélioration effectivement supportées par le propriétaire, Les dépenses spécifiques telles que les frais d’adhésion à des associations foncières urbaines de restauration et des dépenses de travaux imposés ou autorisés en application des dispositions législatives ou réglementaires.
Les dépenses prises en compte pour le calcul de la réduction ne peuvent venir en déduction des revenus fonciers.
Les dépenses doivent être réalisées à compter soit de la date de délivrance du permis de construire, soit de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivante.

AVANTAGES

- L'investissement en loi Malraux permet une forte défiscalisation des revenus.
- L’investisseur peut faire une économie d’impôt maximum de 40 000 € d’impôt/an pendant toute la durée des travaux (2 ans en général)
- Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement sont admis.
- Les travaux de démolition sont admis à la déductibilité à condition qu'ils soient prévus par le plan de sauvegarde ou la déclaration d'utilité publique et qu'ils soient imposés par l'autorité administrative délivrant le permis de construire.
- Diversification du patrimoine.
- Revenus réguliers sous forme de loyers
- Indexation des loyers : revenus croissants
- Revalorisation du capital investi.

INCONVÉNIENTS

- Réservé aux personnes fortement imposés.
- L'investissement Malraux nécessite une certaine rigueur.
- Engagement de location nue à titre de résidence principale pendant 9 ans.
- Risque de remise en cause de la réduction par l'administration fiscale en cas d’erreur de l’opérateur - Les intérêts d'emprunt ne sont pas imputables sur le revenu global.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Conditions pour bénéficier du régime

- L'immeuble doit être affecté à l'habitation.

- L'opération doit avoir lieu dans un secteur sauvegardé, ou, sous réserve que les travaux soient déclarés d'utilité publique, dans une zone de protection du patrimoine architectural urbain et paysager.

- Le propriétaire doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage de résidence principale du locataire pendant une durée de neuf ans.

- La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date d'achèvement des travaux de restauration.

- Lorsque l'immeuble concerné par l'opération de restauration appartient à une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, les associés doivent prendre l'engagement de conserver leurs titres pendant neuf ans. L'engagement de location pendant neuf ans incombe à la société.

- Bien que devant opérer la restauration complète de l'immeuble, les travaux peuvent ne porter que sur les parties de l'immeuble qui nécessitent une intervention.

- L'autorisation spéciale de travaux prévue par les dispositions de l'article L. 313-3 du code de l'urbanisme est obligatoire.

L'initiative des travaux revient-elle à une collectivité publique ?

Si c'est le cas, la sécurité juridique de l'opération, si fragile traditionnellement au vu du nombre de redressements fiscaux, sera assurée.

Les travaux d'agrandissement autorisés par la loi sont définis comme suit :

Les travaux peuvent augmenter la surface habitable mais pas celle de l'immeuble dans lequel ils sont réalisés.

La location Malraux est avant tout un investissement immobilier

L'avantage fiscal se paye souvent d'un surcoût à l'achat pour l'investisseur. Le conseiller sera attentif aux critères ayant présidé à la sélection du bien (choix du site, travaux à effectuer…) s'il est proposé à l'investisseur de recourir aux services d'une société spécialisée.

Que se passe-t-il si les conditions initiales ou les engagements de location ne sont pas respectés ?

Une remise en question de l'avantage fiscal risque d'intervenir.
En effet, en cas de non respect des engagements ou des conditions de location, le revenu global de l'année au cours de laquelle se produit ce manquement, est majoré du montant des réductions dûment imputés.

Comment la rentabilité de l'investissement est-elle calculée ?

S'il est tenu compte, pour le calcul de la rentabilité, de l'avantage fiscal, toute rupture des conditions fixées par les textes risque de l'obérer gravement. De même, et encore davantage, si une hypothèse de revalorisation du bien trop forte a été retenue.

Ne pas confondre rendement locatif et rentabilité globale de l'investissement
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Pour évaluer la rentabilité d'un actif immobilier Malraux, il faut à la fois tenir compte de l'avantage fiscal, du rendement locatif et de la valorisation du capital. Le rendement réel ne s'obtient qu'après la revente du bien.