Loi LMP

PRINCIPE

Est considéré comme loueur en meublé professionnel celui qui a fait l’acquisition d’un bien neuf ou ancien, dans une résidence de tourisme, dans une résidence affaire, dans un établissement hospitalier pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), dans une résidence étudiante ou dans un immeuble d’habitation traditionnel et qui respecte 3 conditions cumulatives :

• Un membre du foyer fiscal est inscrit au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel (ou refus d’inscription du greffier)
• Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000€ (TTC).
• Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 du CGI (salaires, pensions, rentes), des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus de gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI.
  

Investisseurs concernés : contribuables payant plus de 20 000 euros d’impôts par an et voulant se constituer une rente défiscalisée à terme.

AVANTAGES

- Les revenus de la location meublée sont imposés au BIC. C'est avantageux en raison des charges déductibles, dont l'amortissement.

- Le loueur en meublé exerçant à titre individuel relève automatiquement du régime des micro-entreprises lorsque ses recettes annuelles n'excèdent pas 32 000 euros et que son activité est exonérée de TVA ou bénéficie de la franchise en base de TVA. Il bénéficie alors d'un taux d'abattement de 50 % (71% pour les revenus de chambres d'hôte, gîtes ruraux ou meublés de tourisme) avec un minimum de 305 €.

Les gîtes ruraux, les meublés de tourisme et les chambres d'hôtes restent néanmoins soumis au seuil de chiffre d'affaires applicable à la fourniture de logement, soit 80 000 € H.T.

- Le régime du réel s'applique lorsque les recettes sont supérieures à 32 000 euros ou que le loueur opte pour ce régime pour matérialiser un déficit. L'option est valable 2 ans et reconductible tacitement pour la même période. 

- Le déficit fiscal est déductible sans limite du revenu global.
- Le bien (sauf terrain) est amortissable

- Les frais d'acquisition (honoraires, frais de montage, droits d'enregistrement et commissions) peuvent au choix être déduits lors de l'année d'acquisition en les considérant comme des charges ou les inscrire en immobilisations au bilan de l'entreprise. Si on opte pour l'immobilisation, on passera des amortissements définis de la même manière que ceux portant sur la construction.

L'article 151 Septies VII du CGI prévoit que les plus-values réalisées lors de la cession de locaux d'habitation meublés ou destinés à être loués meublés et faisant l'objet d'une location directe ou indirecte par des personnes autres que les loueurs professionnels sont soumis aux règles des plus values immobilières des particuliers.

- La transmission : Le loueur en meublé professionnel bénéficie en cas de donation ou succession de certains régimes de faveur applicables aux entreprises individuelles : un différé de paiement de 5 ans puis un fractionnement du règlement sur les 10 années suivantes avec dans les deux cas l'application d'un taux égal au tiers du taux d'intérêt légal.

- Le loueur est exonéré de l'ISF au titre des biens professionnels s'il réalise plus de 23.000 euros de recettes et si cette activité représente plus de 50 % des revenus du foyer fiscal limités aux seuls revenus professionnels (c'est-à-dire traitements et salaires, BIC, BNC, BA, revenus des gérants et associés de l'article 62 du CGI, à l'exclusion des revenus fonciers, des revenus de capitaux mobiliers, et des revenus taxables à un taux proportionnel). Article 885 R du CGI.

- Les locations meublées respectant les conditions de l'article 261 D 4° du CGI (prestations de service) sont assujetties à la TVA.

INCONVENIENTS

- Pour avoir le statut de loueur en meublé professionnel, les investisseurs doivent réaliser plus de 23 000 euros de recettes annuelles, retirer de cette activité au moins 50% de leurs revenus et être inscrit au registre du commerce et des sociétés (ou refus d’inscription du greffier).

- L'amortissement est calculé sur la durée normale d'utilisation pour l'immeuble et non sur la durée de la location. 

- L'amortissement déductible fiscalement est limité. Les amortissements non retenus fiscalement sont reportables. 

- Pour être pris en compte, les amortissements doivent avoir été régulièrement comptabilisés.
- Le loueur en meublé est exonéré de TVA sans faculté d'option (sauf en cas de prestations hôtelières).

- Les conditions posées par le législateur pour bénéficier de l'exonération de l'ISF sont très contraignantes.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Professions règlementées

Certaines professions se voient interdire l'exercice de toute activité commerciale : fonctionnaires, avocats, experts comptables, notaires, médecins, pharmaciens... La location meublée, si elle relève des Bénéfices Industriels et Commerciaux, reste une activité civile au regard du code civil. L'arrêt de la Cour de Cassation du 30 avril 1862 affirme que "la location des immeubles ne fait pas...l'objet d'une entreprise commerciale, que l'appartement soit loué nu ou meublé." Cette position a été confirmée par une décision de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 10 novembre 1993.
De plus, le Code de Commerce, dans son article L.110-1 définissant les actes de commerce n'aborde pas la location d'immeuble, quelle que soit sa forme. Ainsi, la simple location d'immeubles en meublé ne contrevient pas à l'exercice de professions règlementées

Transformation en meublé

La transformation d'une location nue en location meublée nécessite une autorisation préfectorale lorsque cumulativement :

• Le loueur en meublé professionnel loue habituellement plusieurs logements meublés. Loi n°49-458 du 2 avril 1949 (alinéa 1er de l'article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés... »
• Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. • Les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale.Article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation
  

Article L.631-7 du Code de la construction et de l'habitation

• En cas d'assujettissement aux cotisations sociales, le cas échéant couverture sociale, retraite de commerçant, assurance décès invalidité, avantages fiscaux de la loi Madelin.
• Possibilité d'exploiter à travers une société (SNC, EURL, SARL de famille...), facilitant ainsi la transmission du patrimoine.
  
• Si recours à une société pour exercer l'activité de loueur en meublé, possibilité de procéder à un démembrement des parts sociales afin de réaliser une transmission à un moindre coût fiscal.
  

Le rendement du bien sera-t-il suffisant pour que les conditions d'éligibilité au statut de loueur meublé professionnel au sens de l'impôt sur le revenu soient respectées ? 

Pour bénéficier des avantages de la location meublée professionnelle, le loueur doit réaliser plus de 23.000 euros de recettes annuelles TTC ou retire de cette activité au moins 50% des revenus de son foyer fiscal.
NB : les recettes à prendre en compte pour l'appréciation du seuil de 23 000 euros sont le total des loyers courus et non encaissés (régime BIC d'où une comptabilité d'engagement).

Début d'activité en cours d'année
Si l'activité de loueur professionnel débute ou s'achève en cours d'année, le seuil des 23.000 € est ajusté en proportion du temps de la location. Il suffit donc de diviser le montant total des produits, au sens comptable, de la location par le nombre de jours correspondant à la période concernée et de multiplier par 365. Si le total dépasse les 23.000 €, l'investisseur est considéré comme étant loueur en meublé professionnel.

Le Conseil d'Etat a considéré que l'activité de loueur en meublé doit être regardée comme débutant, non à la date de sa création ou à la date d'acquisition des immeubles destinés à la location en meublé mais, à la date de la signature du bail portant sur un de ces biens qui correspond à la première opération d'exploitation de l'entreprise. Arrêt du Conseil d'Etat du 05 octobre 2007

Option pour le régime réel d'imposition

En cas d'exploitation sous forme individuelle et non assujettissement à la TVA, le loueur en meublé relèvera s'il réalise moins de 76.300 euros de chiffre d'affaires HT du régime micro entreprise.
Dans ce cas, pour pouvoir imputer les déficits sur le revenu global (et donc défiscaliser), il est nécessaire d'opter pour le régime réel d'imposition. A défaut, la location sera soumise au régime micro-BIC (Prise en compte d'un abattement forfaitaire de 71% pour charges dans le calcul du revenu imposable). 

Obligations déclaratives

Le conseiller rappellera à son client un certain nombre d'obligations déclaratives : déclaration des revenus accompagnée d'un bilan et d'un compte de résultat simplifiés, déclaration de taxe professionnelle, déclaration URSSAF.

Prélèvements sociaux

• Les loueurs soumis aux cotisations sociales sont soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus d'activité.

Ainsi le taux des prélèvements sociaux est de 8 %. La déductibilité de la CSG est de 5,1% des revenus.

• Les loueurs non soumis aux cotisations sociales sont soumis à la CSG et à la CRDS au titre des revenus du patrimoine.

Ainsi le taux des prélèvements sociaux est de 11%. La déductibilité de la CSG est de 5,8 % des revenus.

LMP et exonération d'ISF

« Seuls les locaux loués meublés, qui sont source de revenus pour le foyer au sens de l'article 885 R précité et non de déficits, sont éligibles au régime des biens professionnels.
Ainsi, la condition de seuil de 50 % n'a de pertinence que par comparaison des revenus issus de la location meublée avec d'autres revenus catégoriels. En présence d'une activité de loueur en meublés générant des recettes annuelles supérieures à 23.000 d'euros mais dont le résultat est déficitaire, la condition de seuil de 50 % du revenu ne peut être considérée comme remplie. »
Réponse ministérielle BOBE du 1er août 2006

Location meublée et TVA 

La location meublée est en principe exonérée de TVA sans possibilité d'option.
Les cas d'assujettissement sont les suivants :

• Les prestations d'hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés ;
• Les prestations d'hébergement fournies dans les villages de vacances classés ou agréés ; 
• Les prestations d'hébergement fournies dans les résidences de tourisme classées lorsque celles-ci sont destinées à l'hébergement des touristes et sont louées par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant ayant souscrit un engagement de promotion touristique à l'étranger dans les conditions fixées par les articles 176 à 178 de l'annexe II au CGI ;
• Les prestations de mise à disposition d'un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, lorsque l'exploitant offre, outre l'hébergement, au moins trois des prestations suivantes, qui doivent être rendues dans les conditions similaires à celles proposées par les établissements d'hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle :• le petit déjeuner,
  

• le nettoyage régulier des locaux,
• la fourniture de linge de maison
• et la réception, même non personnalisée, de la clientèle.

Sont ici visées les prestations d'hébergement fournies dans des conditions proches de l'hôtellerie (parahôtellerie).
Sont susceptibles d'être imposés selon ce principe, notamment, les maisons de retraite, les résidences pour étudiants, les gîtes ruraux, les chambres d'hôtes, les maisons ou appartements meublés.

• Les locations de locaux (nus, meublés ou garnis) consenties par bail ou convention de toute nature à l'exploitant d'un établissement d'hébergement entrant dans l'une des catégories vues précédemment.
• Pour l'application de la taxe sur la valeur ajoutée, la location d'un local meublé ou nu dont la destination finale est le logement meublé est toujours considéré comme une opération de fourniture de logement meublé. article 260 D du CGI.
• Les locations de locaux nus, meublés ou garnis, consenties à l'exploitant d'un établissement d'hébergement soumis à la TVA sont elles-mêmes soumises à la taxe si le bail conclu entre le bailleur et l'exploitant est un bail commercial.
• Les prestations d'hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme lorsque ceux-ci sont destinés à l'hébergement des touristes et qu'ils sont loués par un contrat d'une durée d'au moins neuf ans à un exploitant, dans les conditions fixées par le décret n°2001-343 du 19 avril 2001. Ces villages résidentiels de tourisme doivent s'inscrire dans une opération de réhabilitation de l'immobilier de loisirs définie par l'article L.318-5 du Code de l'urbanisme et les locaux d'habitation de ces villages doivent avoir été achevés depuis plus de neuf ans.
  

Le taux de la TVA sur les loyers est alors de 5,5%. Ce taux ne s'applique qu'au prix du logement et non aux services.
La franchise en base est un dispositif qui dispense les assujettis de la déclaration, du paiement et donc de la déduction et du remboursement TVA.
Le régime s'applique de plein droit en cas d'un chiffre d'affaires lors de l'année précédente inférieur à 76.300 € HT pour les activités de prestations de fourniture de logement.
Les entreprises relevant de droit du régime de franchise en base peuvent opter pour le paiement de la TVA.
L'option prend effet le 1er jour du mois de sa déclaration. L'option couvre deux années dont celle de sa déclaration, et est reconduite tacitement pour une durée similaire. En cas de remboursement de TVA au cours d'une période, l'option est obligatoirement reconduite pour une nouvelle période.
Il est à noter que l'option prive le contribuable du régime micro BIC.
Les redevables de la TVA soumis au régime réel normal d'imposition sont tenus de produire chaque mois une déclaration conforme au modèle prescrit par l'administration et indiquant, pour le mois précédent, d'une part, le montant total des opérations réalisées et, d'autre part, le détail des opérations taxables (par exemple, les opérations réalisées en janvier doivent être déclarées en février).
Cependant, lorsque la taxe exigible annuellement est inférieure à 4.000 €, ils sont admis à déposer leurs déclarations par trimestre civil. Le paiement de l'impôt intervient au moment même du dépôt ou de l'envoi de la déclaration.
Lorsque le bailleur est imposé à la TVA (de plein droit ou par option), il peut déduire de la taxe dont il est redevable au titre des loyers la taxe ayant grevé.
Si le logement est neuf, l'investisseur pourra récupérer la TVA qui a grevé le prix d'acquisition.
(NB : est considéré comme neuf, un logement de moins de cinq ans et qui à l'intérieur de ce délai n'a jamais fait l'objet d'une cession)

Les crédits remboursables peuvent être remboursés au terme de l'un quelconque des trois premiers trimestres civils, sous deux conditions :

• Chacune des déclarations déposées au titre du trimestre doit faire apparaître un crédit ; pour les redevables qui ne déposent qu'une déclaration par trimestre, cette condition est remplie du seul fait qu'un crédit apparaît sur celle-ci.
• Le remboursement doit porter sur un montant minimum de 760 €.
  

Le remboursement est accordé sur demande. Cette demande est formulée, en principe, sur un imprimé spécial n°3519 déposé en un seul exemplaire au service des impôts.
Attention : toute sortie du champ de la TVA (rupture du bail commercial par exemple ou rupture de l'engagement de promotion touristique à l'étranger...) dans les 20 ans entraîne le remboursement d'une fraction de la TVA initialement récupérée (5% par année restante).
L'article 89 de la loi de finances rectificative pour 2005 a introduit dans le droit interne français les dispositions de la 6e Directive européenne relative à la TVA, applicables depuis le 1er janvier 2006.
Une dispense de taxation à la TVA fut introduite et commentée par l'Administration dans l'instruction du 20 mars 2006 BOI 3 A-6-06.
La cession d'un immeuble, inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'a affecté à la réalisation d'une activité de location relèverait du champ de la dispense de TVA lorsque :
l'acquéreur reprend le ou les baux en cours,
le cédant et le cessionnaire sont redevables de la TVA
La dispense de TVA s'appliquerait dès lors qu'il s'agit de transmission entre deux redevables de TVA d'une universalité de biens totale ou partielle.
Lors du transfert d'un immeuble n'entrant pas dans le champ d'application de la TVA immobilière, il n'y aura plus lieu à régularisation, par dixième ou vingtième, par le vendeur.
rescrit publié le 26 décembre 2006 n° 2006/5

Attention aux montages sophistiqués associés au LMP : la résidence hôtelière, la résidence médicalisée, la maison de retraite et résidence de tourisme

L'activité hôtelière peut être requalifiée, et alors le droit à déduction de la TVA serait perdu.
La location d'une résidence médicalisée pourrait au regard de la spécialisation du matériel être requalifiée en location aménagée, avec à la clé le régime des BIC non professionnels, et des déficits non déductibles du revenu global.
La maison de retraite pourrait se voir également la cible d'une remise en cause du droit à déduction de la TVA. En effet, les personnes âgées y établissent leur résidence principale, et on s'éloigne alors grandement de l'activité hôtelière.
La même menace pèse sur la résidence de tourisme, lorsque les séjours des locataires se prolongent de manière importantes, habituelles et dans des conditions ne relevant plus du tourisme, on pourra assimiler l'opération à une location de logement à usage d'habitation exonérée de TVA.

Taxe professionnelle

Les loueurs en meublé sont par nature assujettis à la taxe professionnelle. La location meublée implique une mobilisation matérielle ou intellectuelle caractérisant l'imposition à la taxe professionnelle selon l'article 1447 du CGI.
Toutefois, les locations doivent consister à fournir à des preneurs des prestations d'hébergement pour être assujetties à la taxe. A défaut, en l'occurrence la location par bail commercial à un exploitant fournissant des prestations para hôtelières, le propriétaire du logement n'est pas soumis à la taxe professionnelle.
Il existe une totale absence de corrélation entre la statut du propriétaire à l'impôt sur le revenu (LMP ou LMNP) et la qualification de l'activité pour l'assujettissement à la taxe professionnelle.
Arrêt du Conseil d'Etat du 24 mars 2006
Réponse ministérielle n° 92787 du 28 novembre 2006
L'article 1429 du CGI prévoit des exonérations sous conditions, location d'une partie de la résidence principale.
La taxe professionnelle peut faire l'objet d'un plafonnement en fonction de la valeur ajoutée. Le dégrèvement est accordé sur demande et ordonnancé dans les six mois suivant celui de l'impôt. Le redevable peut sous sa responsabilité imputé le dégrèvement sur le montant de la taxe à payer.
Le taux du plafonnement est égal à 3,5 %

Attention à l'association LMP et SCI

Une société civile qui exerce une activité commerciale représentant plus de 10% de son activité générale est soumise de droit à l'impôt sur les sociétés. Son déficit n'est pas imputable sur le revenu global des associés.

Location meublée et structure sociétaire

• La détention sociétaire permet d'optimiser la transmission du patrimoine. Les enfants pourront être associés au capital, soit par un apport en numéraire, soit par donation de la nue-propriété des titres.
• La souscription des enfants au capital dès l'origine permet de les faire participer à l'enrichissement de la société au prorata de leurs droits dans le capital. 
• La structure sociétaire prive du bénéfice du régime micro-BIC. 
• Il faut être vigilant en cas de transmission de la nue-propriété des parts. En effet, une instruction du 8 Novembre 1999 considère que seul le nu propriétaire est autorisé à prendre en compte les déficits sociaux réalisés par la société.
  

La doctrine administrative admet que l'usufruitier et le nu-propriétaire puissent convenir ensemble d'une meilleure répartition du résultat. Il est donc recommandé de rédiger une convention mettant à la charge des usufruitiers l'obligation de comblement des pertes, ce qui permettrait aux parents d'imputer les déficits fiscaux sur leur revenu imposable.

Choix de la structure sociétaire

Le recours à la société civile n'est pas approprié à l'activité de location en meublé professionnelle.
En effet, la société civile qui exerce une activité commerciale représentant plus de 10% de son activité générale est soumise de droit à l'impôt sur les sociétés (article 206-2 du CGI).
Le déficit d'une société soumise à l'IS est reportable sur l'IS des années suivantes, et non sur le revenu global de l'investisseur. La LMP perd alors tout son intérêt.
On aura donc recours à une société imposable à l'IR : EURL ou SARL de famille

Cession des parts de la société

Selon l'article 151 nonies, seuls les titres de société au sein de laquelle l'associé exerce son activité principale sont considérés comme des actifs affectés à la profession et donc relèvent du régime des plus-values professionnelles.
Le respect de cette condition suppose que l'associé accomplisse des actes précis et des diligences réelles caractérisant l'exercice d'une profession. Réponse ministérielle Dumont du 28 janvier 1991 n°3493
7 Ainsi, les parts de société semi-transparentes seront rarement considérées comme relevant du régime des plus-values professionnelles, au profit du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Réponse Zocchetto 24/10/2002

Selon l'administration fiscale, l'exonération d'ISF des locaux d'habitation loués en meublé au titre de biens professionnels n'est pas applicable en cas de détention des locaux par une SARL de famille. Cependant, les parts sociales détenues par le gérant remplissant les conditions des articles 885-O et 885-O bis sont susceptibles de bénéficier de l'exonération prévue en faveur des droits sociaux.
Le gérant devra exercer des actes précis et des diligences réelles.

Inscription au bilan de l'entreprise

L'investisseur est libre d'inscrire ou non l'immeuble au bilan de l'entreprise. Seule l'inscription au bilan permet la déduction des charges de la propriété et l'amortissement. La non-inscription ne présente donc pas d'intérêt.

Plan comptable général 2005 et amortissement

Il instaure l'amortissement par composants, la valeur résiduelle comptable et une durée d'amortissement comptable égale à la durée réelle d'utilisation. L'amortissement comptable et l'amortissement fiscal sont identiques (immeuble de placement).

Limitation de l'amortissement déductible fiscalement (article 39 C du CGI)

L'amortissement déductible ne peut excéder le montant des loyers diminué des autres charges déductibles. Les charges liées purement à l'activité de location mais non au bien donné en location ne viennent pas en diminution du loyer (frais de comptabilité, des honoraires juridiques liés aux assemblées générales d'approbation des comptes, de la taxe professionnelle dès lors qu'elle est liée à l'activité de location ou des frais de domiciliation. Il en va de même de la rémunération versée au gérant de la société)
Instruction du 04 avril 2008, BOI 4 D-2-08
En pratique, cela signifie qu'en principe l'amortissement ne peut finalement aboutir à créer ou à augmenter l'éventuel déficit de la location, l'imputation des autres charges conduisant généralement à dégager un déficit ou un résultat nul. Le montant correspondant à la part d'amortissement non déduite est reportable sur les exercices ultérieurs non déficitaires. Lorsque l'exercice n'est plus déficitaire, l'investisseur pourra imputer sur les loyers acquis les amortissements non déduits. Ainsi, il percevra des loyers en franchise d'impôt sur une longue période.

Plan comptable général 2005, frais d'acquisition et acquisition en état futur d'achèvement

Le choix de comptabilisation est laissé entre une inscription en charges ou l'inscription en immobilisation avec amortissement identique à celui réalisé pour les actifs auxquels ils se rattachent.
Si la qualité de LMP est assuré l'année de comptabilisation on optera pour l'inscription en charges, générant ainsi un déficit professionnel imputable sur le revenu global.
Dans le cas contraire, précisément en cas d'acquisition en VEFA, on optera pour l'inscription en immobilisations. Certes l'effet défiscalisant sera perdu ou fortement dilué, mais en présence d'une inscription en charges un déficit non professionnel serait constaté, non imputable sur le revenu global et seulement imputable sur d'autres BIC non professionnels pendant les 6 années suivantes.

Frais d'ingénierie et acte anormal de gestion

Une charge peut être jugée anormale en raison de son montant. La doctrine et la jurisprudence s'accordent à considérer que les dépenses exagérées ne se rattachent pas à la gestion normale de l'entreprise.
Des frais d'ingénierie sans proportion avec la réalité des prestations réalisées, représentant un pourcentage très élevé de l'investissement pourraient constituer un acte anormal de gestion et ainsi être pour tout ou partie non déductibles fiscalement.

Cumul emploi retraite

La location meublée est assujettie aux cotisations sociales.
"Même s'ils ne sont pas inscrits au registre du commerce pour cette activité, les loueurs en meublé assujettis à la taxe professionnelle relèvent du régime ORGANIC (RSI) dans la mesure où il s'agit notamment de la location habituelle d'au moins deux logements distincts de leur résidence principale (CA Riom 28 avril 1998 ; CA Besançon 4 avril 2000 ;Docis 2000 NS A 7 à A 10)." (extrait documentation permanente ORGANIC juillet 2005 page 15) En présence d'une SARL, le gérant majoritaire relève du régime des indépendants et est soumis à ses cotisations sociales.
Le régime de base des indépendants conditionnent le versement de la pension à un plafonds de revenus d'activité.
De nombreux régimes complémentaires soumettent le versement de la pension à un arrêt d'activité (régime complémentaire des indépendants par exemple) ou au respect de plafonds de ressources (Arcco, Agirc).
Il faut veiller à ce que la location meublée considérée comme revenu d'activité du fait de son assujettissement ne prive pas l'investisseur de ses prestations de retraite.
Règlementation

Les locations meublées sont expressément exclues du champ d'application de la loi du 6 juillet 1989 qui impose aux bailleurs un certain nombre de contraintes : durée du bail, respect d'un préavis de six mois, justification du congé.

Pour éviter toute éventuelle contestation ultérieure, il est recommandé de réaliser un contrat précisant la durée de location, le montant du loyer, son indexation, la répartition des charges, les modalités du congé.
Depuis la loi de programmation pour la cohésion sociale du 18 janvier 2005 et modifiant l'article L.632-1 CCH (Code de la Construction et de l'Habitation), la location de logements meublés (et ceci quelque soit le nombre de logements meublés) est nettement plus réglementée.
Remarque : avant cette loi, les loueurs en meublé, à l'exception de ceux qui louaient plus de quatre logements, avaient totale liberté pour fixer la durée du bail et pouvaient librement donner congé.
Dès lors que la location meublée constitue la résidence principale du locataire, de nouvelles conditions sont requises.
- signature d'un bail d'un an minimum (tacitement reconductible), sauf lorsque la location est consentie à un étudiant où la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
- la durée minimale du préavis est fixée à trois mois pour le bailleur,
- et le bailleur a l'obligation de motiver son congé et de respecter le préavis. A l'échéance du bail, le propriétaire pourra donner congé dans des conditions bien précises : s'il décide de reprendre le logement pour l'occuper ou pour le vendre ou en cas de motif « légitime et sérieux », notamment d'impayés de loyers.

Logement décent
La loi SRU, Solidarité et Renouvellement Urbains (Loi du 13 décembre 2000), impose à tous les bailleurs l'obligation de délivrer un logement décent : minimum de surface habitable, équipements suffisants, etc.

Diagnostic technique

Les locations meublées sont concernées par l'obligation de fournir au locataire un diagnostic technique. A ce jour, seul le diagnostic de performance énergétique est obligatoire.

Transformation en meublé

Outre une liste des stipulations qui ne peuvent être imposées aux locataires, la transformation d'une location nue en location meublée nécessite une autorisation préfectorale lorsque cumulativement :

• Le loueur en meublé loue habituellement plusieurs logements meublés.

Loi n°49-458 du 2 avril 1949 (alinéa 1er de l'article 2) : « est considéré comme exerçant la profession de Loueur en Meublé, le bailleur qui loue habituellement plusieurs logements meublés... »

• Les locaux se situent dans une commune de plus de 200 000 habitants ou dans les départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. • Les locataires n'affectent pas les locaux à leur résidence principale.

L.631-7 du CCH

Révision des loyers

Un indice légal de révision des loyers (IRL) a été instauré par la loi du 26 juillet 2005 "relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale", remplaçant à partir du 1er janvier 2006 l'ancien indice légal du coût de la construction INSEE. Ce changement fut apporté par la modification de la loi du 06 juillet 1989 sur les baux d'habitation.
Les locaux meublés étant expressément exclus du cadre de cette loi (article 2 de la loi du 06 juillet 1989), le nouvel indice de révision des loyers ne s'imposait pas à eux. Cependant, la oi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale du 05 mars 2007 limite à la hausse de l'IRL l'indexation des loyers des locations meublées.
La loi pour le pouvoir d'achat du 08 février 2008, à son article 9, limite l'indexation des loyers des locaux d'habitation loués nus ou meublés à l'indice INSEE de l'inflation hors tabac et hors loyers. Cette limitation s'applique de droit à tous les baux, nouveaux ou en cours.