Loi LMNP et LMNP BOUVARD
PRINCIPE
Le statut de loueur meublé non professionnel est reconnu à l’acquéreur d’un bien immobilier qui le loue meublé et retire de cette activité des recettes annuelles inférieures à 23 000 euros.
Investisseurs concernés : contribuables payant plus de 5000€ d’impôts/an et voulant se constituer une rente défiscalisée à terme.
Contrairement à la location en meublé professionnelle, où les déficits occasionnés sont imputables sur le revenu global, les déficits éventuellement générés par la location en meublé non professionnel ne sont déductibles que des revenus de même nature de l'année en cours et des six années suivantes.
Les logements concernés
- les chambres meublées,
- une partie de la résidence principale du loueur
- les locations saisonnières,
- chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
- Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services.
AVANTAGES
- Les revenus sont imposés dans la catégorie des BIC, permettant des déductions plus larges que la catégorie des revenus fonciers.
- Amortissement des constructions et du mobilier si imposition selon le régime réel - Déduction des intérêts d'emprunts et de la totalité des charges si option pour le régime réel d'imposition (frais d'établissement, frais de gestion, réparations)
- Récupération de la TVA si la location est soumise à TVA.
- Déduction des intérêts d'emprunts et de la totalité des charges si option pour le régime réel d'imposition (frais d'établissement, frais de gestion, réparations)
LMNP Bouvard
PRINCIPE
Le statut du loueur meublé non professionnel est reconnu à l’acquéreur d’un bien immobilier, qui le loue meublé et qui retire de cette activité des recettes annuelles inférieures à 23 000 €/an.
Vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt égale à 25 % du prix du bien dans la limite de 300 000 € en 2010 puis plafonné à 20% dans la limite de 300 000 € en 2011 et 2012.
L’économie d’impôt peut atteindre 75 000 € sur neuf ans pour un bien de 300 000 euros.
Investisseurs concernés : contribuables s’acquittant de plus de 5 000 euros d’impôt par an et voulant diversifier son patrimoine et se constituer une rente défiscalisée à terme.
En détail
L’avantage fiscal lié à l’amendement Scellier, est réservé aux investisseurs imposés à hauteur de 5 000 €/an.Sont exclus de ce nouveau dispositif, les titulaires de droits démembrés, exception faite si ce démembrement résulte du décès de l’un des époux soumis à imposition commune.
Logements concernés
Le régime de la location meublée peut concerner différents types de logements :
Les chambres meublées,
une partie de la résidence principale du loueur,
Les locations saisonnières,
Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux,
Les logements situés dans les résidences de tourisme ou résidences avec services,
Etablissement de services médico-sociaux et sociaux qui accueillent des personnes âgées ou des adultes handicapés (EHPAD),
Structures affectées à l’accueil familial salarié gérées par un groupement de coopération sociale ou médico-sociale,
Résidences avec services pour étudiants
Résidences avec services pour personnes âgées ou handicapés ayant obtenu un agrément « qualité ».
Conditions
Logements neufs, Logements en état futur d’achèvement, Logements achevés depuis plus de 15 ans faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une rénovation réalisée par l’acheteur ou le vendeur.
Avantage fiscal
La réduction au titre de l’investissement tout frais compris est de 25 % du montant total HT du bien, plafonné à 300 000 €, répartie équitablement sur neuf ans.
Economie d’impôt maximum : 75 000 € soit 1/9ème de cette réduction annuelle soit au maximum 8 333 € par an pendant 9 ans. Lorsque le montant de la réduction d’impôt imputable excède l’impôt dû, le solde peut être reporté et imputé sur le montant des impôts sur le revenu des années suivantes jusqu’à la sixième année. Ce report ne peut être imputé qu’à la condition que l’immeuble soit maintenu à la location pendant ces mêmes années.
Base de calcul de la réduction d’impôt
La base servant au calcul de la réduction d’impôt est constituée du prix d’acquisition HT du logement, augmentée des honoraires du notaire, droits de mutation, commissions des intermédiaires et autres frais accessoires (frais d’ingénierie).
Cas particulier : en cas de transformation en logement d’un local affecté à un autre usage ou de logement ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation, la réduction d’impôt est calculée sur le prix d’acquisition du local ou du logement augmenté du montant des travaux de transformation ou de réhabilitation ainsi que les frais correspondants.
Le taux de la réduction d’impôt
Le taux de la réduction d’impôt est fixé à :
25 % pour les logements acquis ou construits en 2010,
20 % pour les logements acquis ou construits en 2011 et en 2012.
La réduction d’impôt est répartie de façon égalitaire sur 9 années.
Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou des travaux de réhabilitation ou de son acquisition si elle est postérieure, et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’1/9ème de son montant total au titre de chacune de ces années.
Le solde de la réduction d’impôt imputable qui, au titre d’une année d’imposition, excède l’impôt dû par le contribuable peut-être imputé sur l’impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu’à la 6ème inclusivement.
La part d’investissement excédant 300 000 euros peut être amortie et est déductible du revenu BIC non-professionnel.
Récupération de la TVA
Les résidences de services étant considérées comme étant des établissements commerciaux, et par conséquent assujetties à la TVA, il est possible pour l’investisseur de demander le remboursement de la TVA sur les programmes neufs et donc de diminuer son coût d’acquisition de manière substantielle. La procédure complète de récupération dure 6 mois entre l’acquisition du bien et le remboursement de la TVA au particulier
Conditions
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit s’engager à louer le logement nu pendant au moins neuf ans.
La location doit prendre effet dans le mois qui suit :
La date d’acquisition pour les logements achevés depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet d’une réhabilitation,
Date d’achèvement des travaux pour les logements achevés depuis au moins 15 ans et qui font l’objet de travaux de réhabilitation.
AVANTAGES
Défiscalisation liée au montant de l'investissement plafonné à 300000 €, venant directement en réduction d’impôt sur la base maximum de 25 % du plafond d’investissement soit 75 000 € de réduction possible sur neuf ansRéduction répartie sur neuf années pleines soit 1/9 de 75 000€ (8 333€/an)
Pas de conditions de ressources du locataire.
Récupération de la TVA si la location est soumise à TVA.
Imposition des revenus dans la catégorie BIC non professionnel.
Déduction des intérêts d’emprunts et de la totalité des charges si imposition selon un régime réel.
Amortissement des constructions et du mobilier pour la part d’investissement dépassant les 300 000 euros.
INCONVÉNIENTS
Engagement de location, ou de conservation pendant neuf ans.Les titulaires de droits démembrés ne peuvent pas prétendre au dispositif, sauf en cas de décès de l'un des époux soumis à imposition commune. Impossibilité de recours à une société pour bénéficier de la réduction d’impôt
Les déficits subis par les loueurs en meublé non professionnels ne sont pas déductibles du revenu global du foyer fiscal et ne sont imputables que sur des revenus de location meublée non professionnels.
POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER
Avez-vous un réel besoin de défiscaliser ?Ce dispositif permet de réduire son impôt et de défiscaliser les revenus de l’immeuble. Si vous êtes faiblement fiscalisé, il n’y a que peu d’intérêt, et il convient de bien mesurer le montant d’investissement « idéal ».
L'actif immobilier est-il de qualité ?
Bien que l'attrait soit la défiscalisation, les règles à suivre en matière d'investissement restent de mise.
On devra veiller tout d'abord à acquérir un bien répondant à la demande actuelle et future du marché, afin de pouvoir le louer et respecter ainsi la condition de location nécessaire au dispositif. Il faut également envisager la revente et la plus value potentielle.
L'actif immobilier est-il au « bon prix » ?
L'actif devra donc être de qualité, mais il devra être acquis à un juste prix. Si on achète un actif sur valorisé, on ne bénéficiera que d'une rentabilité limitée assurée seulement par l'effet défiscalisant, dont le nouvel acquéreur ne profitera pas. A terme on subira une moins-value.
Obligation de respecter certaines conditions fiscales.
- Le bénéfice de la réduction est subordonné à une option fiscale qui doit être exercée par l'investisseur lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Cette option est irrévocable pour le logement considéré et comporte l'engagement du propriétaire de louer le logement pendant au moins neuf ans.
- Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure. Le contribuable a t-il déjà des revenus fonciers
Le contribuable bénéficie déjà de certains avantages fiscaux.
La loi de finance pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux, communément appelés « niches fiscales », applicables à l’impôt sur le revenu. Le total cumulé de ces avantages (charges du revenu, réductions d’impôt, crédits d’impôt) ne peut excéder le plafond fixé par la loi.
Ainsi à compter de l’imposition des revenus 2010, le plafond global s’exerce dans la double limite suivante :
- un montant forfaitaire de 20 000 € (au lieu de 25 000 € en 2009),
- une fraction de 8 % (au lieu de 10 % pour 2009) du revenu imposable du foyer fiscal, quelque soit la composition de ce foyer (personne seule, couple marié ou pacsé).
Toutefois, il n’est pas tenu compte de certains avantages comme certains investissements outre-mer.
Ces nouvelles limites s’appliquent à compter de l’imposition des revenus 2010 et ne concerne pas la réduction d’impôt sur le revenu des investissements Scellier pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite avant le 1er Janvier 2010.
RECAPITULATIF DE LA LOI SCELLIER
La durée de réduction est limitée à 9 ans.La réduction sur 2010 est de 25% du plafond d’investissement fixé à 300 000€ soit 75 000 € de réduction maximum pour des investissements réalisés en 2010 puis passera à 20% en 2011 et 2012 soit 60 000€. Réduction répartit à hauteur d’1/9è par année soit 8 333 €/an ou 6 667 €/an pour des acquisitions en 2011 et 2012. Engagement de location sur 9 ans sinon risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
Possibilité de récupération de TVA.
Amortissement déductible fiscalement pour le montant d’investissement supérieur à 300 000 €.
Absence de plafond de ressources des locataires.