Loi JEGO

PRINCIPE

L’achat d’un bien immobilier neuf destiné à être loué et situé exclusivement dans les DOM-TOM permet d’obtenir une réduction d’impôt égale à 40 % ou 50 % du montant de l’investissement, plafonné à 2 380 € euros TTC par mètre carré.

Investisseurs concernés :

Contribuables payant plus de 15 000 euros d’impôts par an et cherchant un rendement fort en prenant un risque plus important. La dernière loi à propos des investissements en Outre Mer est la loi JEGO (ex Girardin du 21 juillet 2003), applicable aux investissements réalisés ou aux souscriptions versées à compter du 1er Janvier 2010.
Pour mémoire, ce dispositif est le successeur de la loi PONS, et plus récemment de la loi PAUL. Nous traiterons le dispositif actuel, relatif aux investissements postérieurs au 21 juillet 2003.

AVANTAGES

- Réduction d'impôt égale :

• à 25% pour le logement affecté à l'habitation principale du contribuable,
• à 40% pour les investissements dans le secteur libre jusqu’au 31 décembre 2010 et 30 % pour les investissements engagés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011 
• à 50% pour le secteur locatif intermédiaire jusqu’au 31 décembre 2010, 45 % pour les investissements engagés entre le 1er janvier 2011 et le 31 décembre 2011 et enfin 35 % pour les investissements engagés entre le 1er janvier 2012 et le 31 décembre 2012.
• Majoration de la réduction de 10 % lorsque le logement est situé en zone urbaine sensible.
• Majoration de 4 points lorsque des dépenses d'équipements de production d'énergie utilisent une source d'énergie renouvelable.
  

- Assiette de calcul de la réduction constitué de tous les éléments constitutifs du coût de l'investissement.

- Faible durée de l'engagement qui est en principe de 5 ans (6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire), et la réduction d'impôt est étalée sur cette durée.

- Faculté d'investissement en direct ou par le biais d'une société ou encore en indivision.

- Les additions et surélévation de constructions peuvent dans certaines mesures bénéficier du dispositif.

- Possibilité de louer à un ascendant ou un descendant non membre du foyer fiscal mais également à un organisme public ou privé à usage d'habitation principale de son personnel. - Aucune limite quant au nombre et au montant des investissements pour le contribuable.

Conditions secteur libre

- Location dans les 36 mois après la délivrance du permis de construire

Conditions secteur intermédiaire 

- Engagement de location nue dans les 6 mois de l’achèvement de la construction, - Engagement de location pendant une durée de 6 ans minimum à des personnes qui en font leur résidence principale,

- Plafonnement des loyers et des ressources du locataire.

INCONVÉNIENTS

- Plafonnement du prix d'acquisition retenu pour déterminer la réduction d'impôt, 2 380 € TTC /m² (en 2010 et relevé chaque année en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction).

- Le locataire ne peut être le conjoint, un associé, un indivisaire ou un membre de leurs foyers fiscaux. 

- Impossibilité d'acquisition en démembrement du bien.

- En cas de vacance, une relocation doit être réalisée dans les six mois. 

- Exclusion du dispositif pour les locaux à usage mixte (sauf si affectés pour ¾ ou plus de sa superficie à l'habitation principale.)

- Les locations meublées sont exclues du dispositif et également les logements dont le propriétaire se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une durée très courte.

- Pour que la réduction soit ouverte aux associés d'une société civile semi-transparente, l'objet social réel et exclusif doit être la construction et la location nue de logement.

- Pour une même année d’imposition, le montant total des réductions d’impôt sur le revenu pouvant être imputé au titre des investissements Jego est limité, pour un même foyer fiscal à la somme de 40 000 euros.

POINTS D'ALERTE - QUESTIONS A SE POSER

Diversification du patrimoine

Si l'investissement peut être un moyen de diversifier son patrimoine, il s'agit d'une diversification comportant des risques de non liquidité, de rendement non garantie et de perte en capital.
Cet investissement est donc d'abord destiné à ceux qui disposent d'un patrimoine assez étendu pour que l'opération ne représente pas un part trop significative de leur patrimoine.

Avez-vous un réel besoin de défiscalisation ?

Le dispositif Jego permet de bénéficier d'une réduction d'impôt prenant pour base un pourcentage du prix de revient de l'investissement.
Si le montant d'impôt que vous acquittez est significativement inférieur à la réduction d'impôt offerte, il n'y a que peu d'intérêt à réaliser l'investissement, sauf si vous souhaitez installer votre résidence principale dans l'une des localités désignées par le dispositif.

L'actif immobilier doit-il impérativement être relatif à un logement d'habitation ?

Mis à part l'acquisition en direct ou de manière indirecte de logement destinés à l'habitation, il est également prévu la possibilité de souscrire au numéraire au capital d'une société de développement régional des départements, territoires et collectivités auquel le dispositif Jego se rapporte.
Une telle société peut affecter tout ou partie de la souscription à la construction d'immeuble. Ces immeubles seront alors destinés à l'exercice d'une activité situé dans l'un des secteurs concernés par le Girardin industriel.

L'actif immobilier est-il de qualité ?

Bien que l'attrait soit la défiscalisation, les règles à suivre en matière d'investissement restent de mise.
On devra tout d'abord veiller à acquérir un bien répondant à la demande actuelle et future du marché, afin de pouvoir le louer et respecter ainsi la condition de location nécessaire au dispositif. Il faut également envisager la revente et la plus value potentielle.

L'actif immobilier est-il au « bon prix » ?

L'actif devra donc être de qualité, mais il devra être acquis à un juste prix. Si on achète un actif sur valorisé, on ne bénéficiera que d'une rentabilité limitée assurée seulement par l'effet défiscalisant, dont le nouvel acquéreur ne profitera pas. A terme on subira une moins-value.

Base de la réduction 

Il s'agit du prix de revient ou d'acquisition du logement ou le prix de souscription des parts ou actions.
La base est répartie sur 10 ans, soit 10% par an du montant de l'investissement, plafonné en 2010 à 2 380 € TTC de m² de surface habitable, si le logement construit ou acquis neuf est destiné à l'habitation principale du contribuable, et sur 5 ans, soit 20 % par an dans les autres cas.
Le prix de revient du logement s'entend de tous les éléments constitutifs du coût de la construction.

Il s'agit :

• en cas de construction, du prix du terrain dans la limite de 2500 m2 comprenant outre le prix en principal, les honoraires de notaire et les droits d'enregistrement, des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des frais financiers et autres frais engagés pour la construction ;
• en cas d'acquisition, du prix effectivement versé (terrain et construction), majoré des frais d'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droits de timbre, taxe de publicité foncière, droits d'enregistrement ou taxe sur la valeur ajoutée. Il doit être diminué des remises, réductions, primes ou bonifications dont peut bénéficier l'acquéreur. 
• En cas de souscription de parts ou de titres de sociétés, la réduction est calculée sur le prix de souscription des parts ou actions ou le montant des souscriptions en numéraire effectivement acquitté. Ces sommes comprennent le cas échéant le montant de la prime d'émission. Mais l'acquisition de droits de souscription n'ouvre pas droit à réduction.
  

On sera particulièrement attentif en cas de projet d'investissement immobilier locatif relevant de la loi Girardin via une société civile immobilière

• D'une part l'objet réel et exclusif de la société doit être de construire Outre-Mer des logements donnés ensuite par la société en location nue.
• D'autre part,la base de la réduction est le montant de la souscription, soit pour 100% de la société créée, le montant du capital social.
  

On écartera donc un capital social faible, synonyme de financement par emprunt souscrit par la SCI, qui réduirait à peu de chose la base de calcul de la réduction. Si l'on doit utiliser l'emprunt, chaque associé souscrira personnellement un emprunt, et apportera les capitaux obtenus à la SCI, dont le capital social, le montant des parts souscrites, et par conséquent la base de la réduction d'impôt, seront élevés.

Les hypothèses de la simulation sont-elles réalistes ?

Le loyer est-il réaliste ? On pourra l'évaluer en se renseignant auprès des professionnels de l'immobilier, ou en passant une petite annonce fictive…
Les loyers perçus ne seront pas égaux au loyer mensuel multiplié par le nombre de mois d'activité, il faut intégrer un coefficient de vacance variant selon le type de bien et son lieu.
Intègre-t-on le risque d'impayés ? Est-il couvert par une assurance loyers impayés, et celle-ci est-elle comptabilisée dans les charges ? Les charges ont-elles été sous-évaluées ?
Le prix à la revente intègre-t-il le fait que l'on revendra un bien ancien, avec une décote par rapport au prix neuf ?
Le prix de revente est-il basé sur l'investissement, frais d'acquisition et TVA compris, alors qu'ils n'ont pas de valeur économique ?

Obligation de respecter certaines conditions

Le contribuable doit conserver la propriété du logement ou des parts pendant une période minimale de 5 ans, (6 ans en cas de location dans le secteur intermédiaire).
Les contribuables sont tenus de joindre à la déclaration de revenus, imprimé n°2042, de chacune des années ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt une note annexe établie par un imprimé fourni par l'administration et comportant le taux et les modalités de calcul de la réduction d'impôt en fonction de l'investissement.
Le logement doit être la résidence principale du contribuable ou loué nu à un locataire qui en fait sa résidence principale. La location doit intervenir dans les 6 mois de l'acquisition ou de l'achèvement du bien ou de la fin des travaux de réhabilitation.

Lorsqu'un preneur signifie son congé au propriétaire, ce dernier doit relouer le bien dans un délai de 6 mois.

La location doit être effective et continue pendant la durée de l'engagement et à ce titre, il est possible que plusieurs locataires fixent successivement leur résidence principale dans le logement.

Lorsque le bien est donné en location, le bailleur ne peut pas se réserver la jouissance du bien, à quelque usage que se soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associé. Il en est de même des logements mis à la disposition d'un occupant à titre précaire, en l'absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l'engagement de location.

Lorsque la location est réalisée dans le secteur intermédiaire, le loyer doit être inférieur à certains plafonds ainsi que les ressources du locataire.

Nota bene : il est intéressant de noter que lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, les plafonds de ressources sont multipliés par le nombre de ces personnes

Que se passe-t-il en présence d'un démembrement ou d'une acquisition en indivision ?

• Une propriété démembrée écarte en principe le bénéfice du dispositif sauf dans le cas d'un démembrement opéré à l'occasion du décès de l'un des époux soumis à imposition commune.
• L'investissement peut être réalisée par une indivision et il résulte d'une telle circonstance que chacun des indivisaires peut pratiquer une réduction d'impôt calculée sur la quote-part du montant de l'investissement correspondant à ses droits dans l'indivision.
  

Déclarations particulières

Engagement relatif à l'habitation principale. 

Outre l'annexe à la déclaration de revenus, lorsque le logement est destiné à être l'habitation principale du contribuable ce dernier doit joindre un engagement de conservation et d'affectation pendant 5 ans.
Un tel engagement rédigé sur papier libre devra comprendre des informations relatives à la personne du contribuable, au bien objet de la convention, à son prix de revient justifié ainsi que sa date d'achèvement ou d'acquisition si elle est postérieure et le cas échéant une copie de l'arrêté délivrant le permis de construire si le contribuable a fait construire le logement.

Engagement relatif à la mise en location.

Lorsque le propriétaire s'engage à louer le bien, il doit joindre à sa déclaration sur papier libre des éléments relatifs :

• à l'identité du contribuable et son adresse, l'adresse et la surface habitable du bien, et le prix de revient justifié ainsi que la date d'achèvement ou d'acquisition si postérieure. Il doit également joindre une copié du bail.
• Tout comme l'engagement d'affectation à sa résidence principale, une copie de la notification de l'arrêté délivrant le permis de construire doit être fourni quand le contribuable l'a fait lui-même construire. 
• Lorsque le logement est loué en secteur intermédiaire, il doit être ajouté une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du preneur de l'année précédente de celle du bail au à défaut de l'année antérieure.
  

Engagement de conservation des titres.

Lorsque le contribuable a souscrit au capital de SCPI ou de société de construction, le contribuable doit annexer à la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle la réduction est sollicitée un engagement de conservation des titres pendant la période requise et l'attestation fournie par la société. En outre à chacune des déclarations durant l'engagement de conservation le contribuable doit joindre un état individuel fourni par la société.

Avantage fiscal

L'avantage fiscal de tels investissements est l'obtention d'une défiscalisation importante, en effet un pourcentage du montant de l'investissement peut être directement déduit de l'imposition.
La base de détermination de la réduction d'impôt est limitée à un plafond par mètre carré de surface habitable. (2 380 € HT en 2010).

Pourcentage de réduction d'impôt :
Le taux retenu est de 25% de la base pour les logements acquis ou construits dont le propriétaire décide l'affectation à sa résidence principale. Une identique réduction de 25% est prévu concernant les cas de réhabilitation d'une construction achevée depuis plus de 40 ans dont le propriétaire s'engage à affecter à sa résidence principale pendant 5 ans ou à louer nu pendant 5 ans.
Le taux est porté à 40% de la base lorsque le propriétaire, ou la société de construction ou la SCPI prend l'engagement de louer nu dans le secteur libre dans les six mois de l'achèvement ou de l'acquisition du bien, pendant 5 ans au moins à des personnes qui en font leur habitation principale.
Le taux est de 50% lorsque l'investissement répondant à ceux décrits dans le cadre de la déduction de 40% est réalisé dans le secteur du logement intermédiaire. (Plafonds de ressources du preneur et de loyers.)

Majorations du pourcentage de réduction d'impôt.
Quelque soit le taux de la base retenu pour l'investissement, ce dernier fait l'objet d'un majoration de 10 points lorsque le logement est situé dans une zone urbaine sensible (ZUS).
En outre et cumulativement, il est procédé à une majoration de 4 points lorsque des dépenses de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable sont réalisées dans le logement. La liste limitative de tels équipements comprend notamment les pompes à chaleur, les équipements de chauffage ou de production d'eau chaude fonctionnant à l'énergie solaire, et les systèmes de fourniture d'électricité à partir de l'énergie solaire, éolienne, hydraulique ou de biomasse. Un justificatif de tels travaux doit être joint à la déclaration de revenus.

Nota bene : lorsque l'investissement est réalisé par la souscription au capital social d'une société, les majorations ne jouent que si tous les logements acquis (SCPI) ou construits au moyen de la souscription sont situés en zone urbaine sensible et/ou s'ils sont tous munis d'équipements de production d'énergie utilisant une source d'énergie renouvelable.

Etalement de la réduction d'impôt :
La réduction d'imposition totale déterminée fait l'objet d'un étalement sur une période quinquennale. Il en résulte que chaque année, c'est 20% de la réduction d'impôt.
Par exception cet étalement est prévu sur dix ans pour l'acquisition ou la construction d'un immeuble neuf que le propriétaire décide d'affecter à sont habitation principale pendant 5 ans.

Que se passe-t-il si les conditions initiales ou l'engagement du contribuable ne sont pas respectés ?

La réduction d'impôt est notamment remise en cause lorsque le logement n'est pas utilisé à titre de résidence principale par le contribuable pendant les 5 années ou si le logement n'est pas constitutif de la résidence principale du locataire, si le logement est loué meublé, si le logement n'est pas loué dans les six mois, ou encore s'il est loué à un membre du foyer fiscal du propriétaire.
La remise en cause a pour effet que la réduction dont a bénéficié le contribuable fait l'objet d'une imposition supplémentaire au titre de l'année au cours de laquelle est intervenue la rupture de l'engagement ou encore le non-respect des conditions d'application du dispositif fiscal et le montant des dépenses ayant servi de base de calcul de la réduction est assimilé à une insuffisance de déclaration.
La remise en cause peut intervenir dans un délai de trois ans suite à la rupture de l'engagement ou la survenance de l'évènement entraînant la déchéance de la mise en œuvre du dispositif.
La reprise des cinq fractions annuelles de la réduction est faite la même année.

Le contribuable bénéficie déjà de certains avantages fiscaux.
La loi de finance pour 2009 a institué un plafonnement global de certains avantages fiscaux, communément appelés « niches fiscales », applicables à l’impôt sur le revenu. Le total cumulé de ces avantages (charges du revenu, réductions d’impôt, crédits d’impôt) ne peut excéder le plafond fixé par la loi. Ainsi à compter de l’imposition des revenus 2010, le plafond global s’exerce dans la double limite suivante :
- un montant forfaitaire de 20 000 € (au lieu de 25 000 € en 2009),
- une fraction de 8 % (au lieu de 10 % pour 2009) du revenu imposable du foyer fiscal, quelque soit la composition de ce foyer (personne seule, couple marié ou pacsé).
Toutefois, il n’est pas tenu compte de certains avantages comme certains investissements outre-mer.
Ces nouvelles limites s’appliquent à compter de l’imposition des revenus 2010 et ne concerne pas la réduction d’impôt sur le revenu des investissements Scellier pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique a été souscrite avant le 1er Janvier 2010.